Многие до сих пор считают, что иностранцам невозможно купить дом в Мексике. Проблема с таким образом мышления? Это просто неправда!
 На самом деле мексиканский рынок недвижимости открыт для людей со всего мира. Чтобы купить дом своей мечты, все, что вам нужно, — это надежный партнер, который поможет вам разобраться во всех тонкостях мексиканского государственного регулирования и правил владения иностранным имуществом. Оказывается, покупка недвижимости в Мексике намного проще, чем вы думаете.
Если вы хотите купить дом для отдыха, постоянное место жительства или небольшой кондоминиум, сейчас самое подходящее время, чтобы начать поиски. Ниже мы рассмотрим некоторые из наиболее важных вещей, которые необходимо знать, прежде чем погрузиться в мир мексиканского рынка недвижимости.
✓ Покупка недвижимости: отделяем настоящее от подделки
В Мексике нет запрета на иностранную собственность. Но миф имеет глубокие исторические корни. На протяжении большей части 20-го века иностранцам действительно запрещалось владеть недвижимостью в Мексике. Однако изменения, произошедшие за последние несколько десятилетий, сделали покупку домов в Мексике легальной и популярной.
Краткий момент истории
После принятия закона об иностранных инвестициях в 1973 году иностранцам было разрешено владеть землей, если она не находилась в зоне ограниченного доступа, будь то в пределах 100 км от международных границ или 50 км от береговой линии.
После дальнейшей либерализации правил владения недвижимостью в 1993 году была разрешена продажа земли с ограниченным доступом при условии, что продажа осуществлялась через трастовую систему, называемую фидеикомисо.
✓ Действующие законы
Законы о недвижимости в Мексике
Сегодня мексиканское законодательство разрешает иностранцам владеть землей или имуществом в бывшей Зоне ограниченного доступа, если продажа осуществляется через фидеикомисо. Зона ограниченного доступа включает земли, расположенные в пределах 50 км от береговой линии и 100 км от границы с другой страной.
• Фидеикомисо — это санкционированное правительством соглашение о доверительном управлении через уполномоченный банк, которое позволяет иностранцу владеть имуществом со всеми правами, предоставленными гражданам Мексики.
При относительно низких начальных и эксплуатационных затратах эти трасты действуют на 50-летний срок, могут быть продлены, могут быть переданы другим лицам и имеют ряд преимуществ, которые делают их незаменимыми.
✓ Сила доверия: преимущества Fideicomiso
Во-первых, бенефициарами могут быть зарегистрированы несколько человек, то есть, например, совладельцами может считаться супружеская пара. Кроме того, эти договоры охватывают всех наследников имущества, а это означает, что в случае смерти двух владельцев любой бенефициар, зарегистрированный в доверительном управлении, мог без труда вступить во владение им.
Бенефициары не обязательно должны быть связаны с первоначальными совладельцами. Эта функция обеспечивает душевное спокойствие друзьям, имеющим общее имущество, или парам во втором браке с детьми.
По сути, фидеикомисо предлагает владельцам те же права, что и гражданин Мексики. Они могут продавать или сдавать в аренду свою собственность, и, хотя формально право собственности принадлежит мексиканскому финансовому учреждению, ваша собственность не может быть продана или изменена без вашего письменного разрешения.
Хотя на первый взгляд эта система может показаться запутанной, опытная группа по недвижимости может легко помочь вам понять эти юридические требования.
✓ Покупка недвижимости в Мексике: процесс из пяти шагов
Прежде чем приступить к покупке дома своей мечты или инвестиционной недвижимости в Мексике, важно знать, как покупать мексиканскую недвижимость. Это краткое руководство предоставит вам общий обзор этапов сделки с недвижимостью.
Важно отметить стороны, которые будут участвовать в сделке, от первого до последнего шага:
- Покупатель (и его представитель по недвижимости)
- Продавец (для новостроек это представитель, назначенный застройщиком)
- Юристы покупателя и продавца
- Нотариус или государственный нотариус
- Фидуциарный банк (мексиканский банк, уполномоченный правительством Мексики)
Если у покупателя имеется в виду конкретная недвижимость, недвижимость может быть зарезервирована, если покупатель внесет депозит в размере 5000 долларов США, прежде чем сделать предложение о покупке. Это резервирует рассматриваемую единицу на срок до 30 дней, а также фиксирует цену. Депозит полностью возвращается, если клиент в конечном итоге решает не продолжать покупку.
~ Шаг 1 – Первоначальное предложение, переговоры и принятие
Все начинается с первоначального предложения на недвижимость, которую вы выбрали. Первоначальное предложение очень похоже на соглашение «обещание покупки» — термин, который чаще всего используется в сделках с недвижимостью в Северной Америке. Первоначальное предложение или обещание о покупке информирует продавца о вашем намерении купить недвижимость, если она соответствует определенным условиям.
Наиболее важным союзником покупателя на этом этапе является его представитель по недвижимости. Опытный брокер проведет переговоры с продавцом от вашего имени, проследит за тем, чтобы все соглашения были заключены в письменной форме, и включит эти дополнения в измененное первоначальное предложение.
Запись всех деталей первоначального предложения помогает избежать недопонимания между покупателем и продавцом относительно условий продажи. Соответствующие детали часто включают:
- Цена за единицу - План оплаты - Условия депозита - Крайний срок
для принятия предложения продавцом - Любые дополнительные соглашения, такие как парковочные места, мебель, а также стиль кухонных шкафов.
~ Шаг 2 – Договор заказа
Соглашения о покупке недвижимости
После принятия первоначального предложения продавцом (которым часто является представитель строительной компании, известный как основной брокер) следующим шагом является договор заказа или «contrato de promise of compraventa».
Этот документ определяет период, в течение которого покупатель и продавец договариваются о заключении договора купли-продажи. Это не окончательный документ, но он является юридически обязательным для обеих сторон. В договоре заказа описываются все детали сделки после завершения переговоров. Думайте об этом как о бумажной версии шага 1 выше.
✓ Ваш адвокат, важный союзник
В то время как брокер по недвижимости работает непосредственно с продавцом на переговорах и имеет большой опыт в вопросах недвижимости, ваш юрист позаботится о том, чтобы каждая деталь, включенная в продажу, была свободна от юридических ошибок, что пункты являются обязательными и позволят вам быть в состоянии силы, чтобы завершить сделку.
Наличие юриста на месте имеет важное значение с этого этапа.
~ Шаг 3 – Создание траста (Fideicomiso)
Процесс покупки
Необходимо выполнить три шага:
- Подать заявку и получить соответствующее разрешение от Федерального министерства иностранных дел, зарегистрироваться в Государственном реестре собственности и Национальном реестре иностранных инвестиций - Оформить мексиканское завещание - Создание траста ( Fideicomiso)
Три упомянутых выше шага будут предприняты в сотрудничестве с вашим адвокатом.
✓ Что такое Notario Publico?
Notario publico является нейтральной стороной, представителем закона, назначаемым правительством и действующим от его имени.
После того, как первоначальное предложение было установлено, ответственность нотариуса состоит в том, чтобы убедиться, что документ о праве собственности свободен от залогов, обременений или долгов любого рода. Государственный нотариус также несет ответственность за регистрацию собственности и расчет налогов на недвижимость.
Хороший маклер по недвижимости и ваш юрист порекомендуют вам составить мексиканское завещание, основная цель которого — четко определить наследников имущества, что значительно упростит процесс наследования в случае смерти. Это отличается от канадского или американского завещания, оба из которых труднее обеспечить соблюдение в Мексике.
На этом этапе обе стороны готовы приступить к процессу покупки. С подписанным вексельным договором, соответствующими разрешениями и сделанными регистрациями ваш юрист теперь готов связаться с вовлеченным банком, чтобы подать заявку на создание фидеикомисо.
✓ Вторичная недвижимость против новостроек
Если приобретаемая недвижимость является недвижимостью для перепродажи (в отличие от нового строительства), это будет время, когда ваши представители также потребуют соответствующие документы, такие как сертификат об отсутствии сборов, сертификат о разрешении (доказательство того, что это не так, неуплаченный налог) и оценка имущества.
Однако на данный момент большая часть недвижимости, доступной для покупки на полуострове Юкатан, является новостройкой. Эти документы и сертификаты не требуются для новостроек. Особенность мексиканского рынка недвижимости в том, что покупка новой недвижимости часто оказывается более выгодной, чем покупка вторичной недвижимости!
~ Шаг 4 – Вступление во владение
пляжный дом
На этом этапе вы совершите последний виртуальный тур по объекту. Убедившись, что он соответствует всем вашим ожиданиям, вы подпишете накладную, в которой будет подтверждена официальная дата доставки вашей собственности.
 Важно отметить, что в Мексике недвижимость передается до того, как право собственности передается вашему фидеикомисо. Передача права собственности не происходит до шага 5.
Причина, по которой вы не получаете право собственности в первую очередь, заключается в том, что в соответствии с законодательством Мексики объект недвижимости для продажи не может быть передан до тех пор, пока строительство всего здания (и всех объектов в нем) не будет официально рассмотрено.
Только после завершения строительства застройщик может получить городской сертификат, необходимый для передачи права собственности, который будет выполнен нотариусом, который выдаст титулы на каждую из единиц в здании.
По этой причине опытный представитель по недвижимости будет структурировать договор заказа как можно раньше в процессе, чтобы устранить эту встроенную задержку, в том числе включит пункт, который требует, чтобы покупатель оплачивал только часть полной стоимости (обычно около 90%), пока титул не будет окончательно выдан. Это помогает гарантировать, что все остаются на одной странице, и обеспечивает выполнение требований закрытия каждой из сторон.
~ Шаг 5 – Закрытие, также известное как Безотзывное трастовое соглашение
Стать владельцем недвижимости в Мексике
На этом этапе титулы официально передаются в ваше доверие (fideicomiso).
После того, как все закрывающие документы будут подготовлены, вы получите уведомление, в котором будет указана дата оплаты окончательных расходов на закрытие. После уплаты налога на приобретение и других сопутствующих расходов право собственности будет передано банку. Как только все будет завершено, местный публичный реестр выдаст окончательный акт.
Поздравляем! Вы прошли весь процесс и официально стали владельцем недвижимости в Мексике!
✓ Где купить недвижимость в Мексике?
Теперь, когда у вас есть понимание процесса, пришло время перейти к самой важной части: выбору недвижимости и местоположения, которые соответствуют вашим вкусам!
Дом, вилла или квартира? Если вы ищете постоянный дом на берегу моря для выхода на пенсию, удобную квартиру, которую вы можете сдавать в аренду или жить в ней на полставки, или даже дом для отдыха в Мексике, который вы будете посещать несколько раз в год, у вас есть выбор. Здесь тысячи вариантов на мексиканском рынке недвижимости.
Все эти варианты имеют свои преимущества, и ваш выбор будет зависеть от ваших личных предпочтений. Что бы вы ни выбрали, вы находитесь в беспроигрышной ситуации. Вы либо получите инвестиционную недвижимость, которая будет приносить дивиденды, либо дом для отдыха, которым вы и ваша семья сможете наслаждаться долгие годы, либо и то, и другое!
Если выбор пал в пользу инвестиций, то перед покупкой обязательно изучите рыночную стомость сдачи квартиры.
✓ Популярные направления
Такие районы, как Юкатан и Кинтана-Роо, в последние годы стали популярными местами для нового строительства, поскольку многие люди убедились в превосходной потенциальной окупаемости инвестиций (ROI) возможностей в сфере недвижимости. В частности, повышенным спросом пользовались города Тулум, Плайя-дель-Кармен и Канкун.
Тем не менее, каждое место имеет свою собственную атмосферу, ценовой диапазон и стиль. Вы можете обнаружить, что Тулум обладает более восстановительной энергией; менее туристический и яркий, чем более густонаселенные районы. Цены на недвижимость в Тулуме, как правило, ниже, но дороже за квадратный метр.
Поскольку строительные нормы различаются в каждой части страны, вы можете заметить, что характер доступной недвижимости будет значительно различаться. В Канкуне больше шансов найти высотные здания для продажи, чем в некоторых районах, где правила планирования ограничивают высоту зданий. Варианты, доступные в Плайя-дель-Кармен, будут отличаться от вариантов в Сьюдад-Маякоба или Пуэрто-Морелос.
В конечном счете, вам придется решить, что лучше всего соответствует вашему образу жизни, и иногда лучший способ выяснить это — посетить эти места лично.
|
