 Под «рынком недвижимости» мы подразумеваем продажу или передачу недвижимости любого типа, например домов, земли, коммерческих помещений и т.п. Эта деятельность также оказывает явное влияние на экономику страны.
В Италии инвестиции в кирпич и раствор всегда пользовались определенным успехом, особенно в недвижимость коммерческого и гостиничного назначения. Однако, согласно последнему опросу, итальянской федерации бизнес-брокеров и агентов, присоединившейся к Confcommercio, «после двух лет рекордного уровня обмена жилья рынок снова дышит» со снижением продаж в первом квартале 2023 года. Для 46,1% операторов, то есть каждого второго, ожидается еще более заметное снижение во втором квартале года (-4,5%). Цены, однако, продолжат расти, прибавив еще 5,5%.
В первом квартале 2024 года итальянцы вернулись к планированию покупки нового дома. Согласно последнему отчету Fimaa о состоянии рынка недвижимости, доверие семей, уверенных в снижении ипотечных кредитов, выросло. В 2024 году состоится около 710 тысяч продаж недвижимости, что соответствует уровню прошлого года. В отчете подчеркивается явное восстановление по сравнению с негативной тенденцией, зафиксированной в последние три квартала 2023 года. Фактически, большинство опрошенных операторов недвижимости ожидают изменения тенденции уже в следующем квартале. Только 25% убеждены, что рынок будет страдать от дальнейшего снижения, что значительно ниже, чем данные годичной давности (в то время спрос фактически превышал 60%).
После двух рекордных для сектора недвижимости лет за первые шесть месяцев 2023 года спрос упал примерно на 50 тысяч проданных домов. Тенденция также подтверждена в Обсерватории налогового агентства, которая фиксирует остановку продаж в 2023 году. Фактически год завершился продажей 170 тысяч домов, что на 10% меньше, чем в 2022 году. Это особенно удачный год для итальянцев. Это физиологический спад, обусловленный как ростом процентных ставок по ипотечным кредитам, так и повышенным вниманием итальянцев к энергетическому классу недвижимости, в том числе ввиду истечения сроков действия европейской директивы «Зеленые дома», предусмотренных в 2030 и 2033 годах.
Спрос на дома с высокими энергетическими классами пока недостаточен для покрытия спроса, и это неизбежно повлияло на количество продаж на рынке. По мнению 14% операторов сектора, в последней половине года корректировка классов энергопотребления может привести к дальнейшему падению спроса.
С другой стороны, количество новых зарегистрированных договоров аренды выросло на 1,4% по сравнению с первой половиной 2022 года благодаря движущей силе субсидированных студенческих договоров (+11%) и обычных переходных договоров (+5,9%). Согласованные субсидированные контракты остались стабильными (+1,4%), а обычные долгосрочные контракты снизились на 0,7%.
С другой стороны, рынок недвижимости для туристического использования растет: цены продажи (2820 евро за метр коммерческой площади, +4,6% в год) и аренды (+5,9%) растут, а продажи вторичного жилья продолжают расти по сравнению с традиционным рынком жилья. На вершине рейтинга выделяются горные направления, в частности Мадонна-ди-Кампильо и Кортина-д'Ампеццо, стоимость которых достигает 15 тысяч евро за квадратный метр. Далее следуют морские курорты Форте дей Марми и Капри по 14 тысяч евро и Санта-Маргерита-Лигуре по 13 тысяч. «После чрезвычайной ситуации в области здравоохранения рынок туристического жилья значительно изменился. С окончанием пандемии, - прокомментировал президент Сантино Таверна, - необходимость в умной работе не исчезла, что привело к увеличению стоимости денег из-за восстановления экономики, инфляции, являются элементами, которые по-прежнему способствуют увеличению инвестиций в сектор недвижимости».
Ипотека
Чтобы остановить безудержную инфляционную гонку и ее негативные последствия, 9 июня 2022 года ЕЦБ осуществил повышение плановых контрольных ставок погашения на 25 базисных пунктов, начиная с 21 июля 2022 года, а затем снова в сентябре того же года. Это было первое увеличение с июля 2011 года.
"Эта мера обеспечит, чтобы ориентация денежно-кредитной политики, - пояснила президент Кристин Лагард, - будет распространяться упорядоченным образом во все страны зоны евро, что является необходимым условием для выполнения ЕЦБ своего мандата по поддержанию стабильности цен". Повышение ставки на 50 базисных пунктов, что выше, чем было объявлено ранее, приняло во внимание «новые оценки инфляционных рисков, - добавила Лагард, - и допускается дальнейшей поддержкой, предоставляемой трансмиссионной денежно-кредитной политике со стороны ICC».
После двух лет устойчивого роста процентные ставки по ипотечным кредитам начали снижаться. По сравнению с рекордом, достигнутым в ноябре 2023 года, когда ставки превышали 4,9%, в 2024 году мы стали свидетелями общего разворота тенденции, который затронул как фиксированные, так и переменные ставки. Согласно последнему мартовскому отчету Abi, в июне средняя ставка по новым сделкам по покупке жилья снизилась до 3,56% по сравнению с 3,61% в мае 2024 года и 4,42% в декабре 2023 года; средняя ставка по общим кредитам (таким образом, подписанным за эти годы) упала до 4,77% с 4,80% в предыдущем месяце.
После снижения, начатого в июне 2024 года, Совет управляющих ЕЦБ решил сохранить базовые ставки без изменений: процентные ставки по основным операциям рефинансирования, по операциям маржинального рефинансирования и по депозитам в центральном банке останутся на уровне 4,25 соответственно %, 4,50% и 3,75%. Новое сокращение может произойти в сентябре, а затем еще раз в декабре, при этом осторожность будет усиливаться геополитической неопределенностью, включая выборы в США, напряженность в отношениях с Россией и Китаем и гонку за тарифы.
Регионы и города
Согласно отчету о недвижимости за 2023 год, созданному Агентством по доходам в сотрудничестве с Аби, Ломбардия подтверждает как регион с наибольшим количеством продаж за год (более 165 тысяч), но именно Умбрия зафиксировала наибольший прирост с более чем 11 тысячами сделок и ростом на 14,2%. Далее следуют Базиликата (+12,6%) и Молизе (+10,7%). Среди крупных городов на подиуме находится Палермо (+11,3%), за ним следуют Милан (+6,1%), Турин (+5,9%) и Болонья (+3,4%).
Всего было продано более 83 миллионов квадратных метров (+3,2%), при этом средняя площадь проданного жилья составила 106,8 квадратных метров. В 2022 году оборот сектора недвижимости составил почти 123 миллиарда евро, что на 4,7 миллиарда больше, чем в 2021 году (+3,9%). 57% оборота приходится на покупку домов, расположенных в северных районах, примерно 25% — на дома, проданные в Центре, и чуть менее 19% — на обмен жильем на Юге и на островах.
С использованием ипотечного кредита было совершено около 364 тысяч покупок жилья. Средняя ставка по выплатам на приобретение жилья выросла по сравнению с 2021 годом на 0,63 процентных пункта, достигнув 2,5%. Самые высокие средние показатели наблюдаются в регионах Юга (2,75%) и Центра (2,59%), а самые низкие — на Северо-Востоке (2,31%). Средняя продолжительность ипотеки немного увеличивается (24,8 года), аналогично по регионам страны, а средний взнос составляет около 623 евро в месяц.
Что повлияло на рынок недвижимости?
Чрезвычайная ситуация в области здравоохранения также сильно ударила по сектору рынка недвижимости: в 2020 году было потеряно почти 46 тысяч сделок. Падение числа иностранных туристов имело негативные последствия для сектора, в частности для рынка жилья для отдыха. «Пандемия Covid-19, - прокомментировал президент Фимаа Сантино Таверна, - заблокировала туристические потоки по всему миру, нанеся огромный экономический ущерб нашим городам искусства, морским побережьям, озерам и горам. Это также отрицательно сказывается на продажах домов».
Рынок жилой и коммерческой недвижимости также испытывал трудности в 2020 году, все еще страдая от последствий экономического кризиса 2008 года. Однако немного контрастировал рынок аренды, который благодаря оживлению рынка, получил запросы на аренду в 2020 году. Профессиональная оценка недвижимости рыночная стоимость которой востребована на местном рынке в виде спроса, также восстановилась.
Благодаря постепенному сдерживанию коронавируса и возвращению к почти нормальной ситуации рынок недвижимости снова начал работать, особенно в 2021 году, благодаря увеличению продаж и спроса. Также в этом случае гибкая работа частично повлияла на выбор покупателей: 11% фактически выбрали дом с комнатой (или более), которая будет использоваться в качестве офиса.
Кроме того, интерес к объектам недвижимости, подлежащим реконструкции, растет, прежде всего, благодаря государственным стимулам, таким как супербонус 110% и жилищные бонусы. Также в том же году цены на дома, купленные семьями, выросли второй год подряд, о чем сообщает Istat в предварительных данных о ценах на жилье.
В первом квартале 2022 года рынок недвижимости был особенно оживленным, но перспективы на ближайшее будущее не очень радужны. Фактически, этот сектор страдает из-за роста цен на энергоносители, что влечет за собой высокие затраты на техническое обслуживание, и атмосферы неопределенности из-за войны в Украине, а также из-за роста ставок по ипотечным кредитам. Таким образом, потребительские покупки замедляются, поскольку они гораздо более внимательно относятся к продажной цене недвижимости, а также к ее энергоэффективности и состоянию обслуживания.
|
