 Прогноз рынка недвижимости 2023-2030: обзор предстоящих тенденций в сфере недвижимости, ситуация с арендой и лучше ли покупать дом, чтобы сдавать его в аренду.
После рекордных показателей, достигнутых за двухлетний период после пандемии, итальянский рынок недвижимости переживает резкий спад. Международная социально-экономическая нестабильность и снижение покупательной способности семей фактически способствовали сокращению продаж, в то время как рост цен на жилье остается стабильным.
Давайте посмотрим, каковы прогнозы рынка недвижимости в среднесрочной и долгосрочной перспективе, начиная с текущей тенденции и заканчивая тенденциями в сфере недвижимости на ближайшие несколько лет. Мы также ответим на вопросы, касающиеся тенденций цен на недвижимость, перспектив рынка аренды и возможности инвестировать в арендуемую недвижимость.
Результаты рынка недвижимости в 2023 году
2021 и 2022 годы были исключительными годами для рынка недвижимости, когда наблюдался настоящий бум сделок. Энтузиазм, который постепенно угас, продолжая постоянно снижаться, пока не достигнет уровня страданий в 2023 году.
Сокращение продаж недвижимости зависит от нескольких факторов:
- высокие процентные ставки: вызваны постоянным повышением ставок ЕЦБ для компенсации высокой инфляции;
- большие трудности с доступом к кредитам: повышение ставок, с одной стороны, привело к резкому росту процентов по плавающим ипотечным кредитам, а с другой, подтолкнуло банки к ужесточению условий предоставления кредита;
- Российско-украинский конфликт: помимо социально-экономической нестабильности, война также имела последствия для закупок энергоресурсов, что привело к увеличению счетов и увеличению затрат на строительство жилья;
- новые потребности в жилье после пандемии: ограничения, связанные с Covid-19, и более широкое использование умного труда сосредоточили внимание покупателей на решениях в сфере недвижимости с большими площадями и в пригородных районах;
- большее внимание к энергетическому классу: итальянцы все больше внимания уделяют энергетическому классу дома и ищут недвижимость с низким потреблением.
Согласно опросу Fimaa, предложение домов с высокими энергетическими классами все еще слишком низкое, чтобы покрыть спрос, что приводит к снижению продаж.
Дорогая ипотека
Чтобы лучше понять тенденции итальянского рынка недвижимости в 2023 году, высокая ставка по ипотеке заслуживает краткого углубленного анализа. Согласно отчету Nomisma, 78% семей, намеревающихся приобрести дом, рассматривают возможность использования ипотеки. Однако эта цифра снизилась по сравнению с 2022 годом (83%) из-за большей сложности доступа к кредитам.
С одной стороны, банки фактически требуют более высокого минимального дохода, с другой — они предоставляют ипотеку с гораздо большей осторожностью, вслед за ростом неплатежеспособности из-за резкого повышения процентных ставок. По прогнозам Национального совета нотариусов, в 2024 году ожидается общее снижение финансирования на 23,8%.
Таким образом, стремительный рост ипотечных кредитов в сочетании с потерей покупательной способности итальянских семей являются факторами, которые оказали наибольшее влияние на постепенное снижение продаж в текущем году.
Продажи недвижимости 2023: национальные данные
Обсерватория рынка недвижимости Nomisma в 2023 году оценивает снижение количества продаж на 14,6% в годовом исчислении по сравнению с 2022 годом. Ожидаемые к концу года сделки составляют 670 тысяч, тогда как в 2022 году их было всего 784 тысячи.
По данным нотариальной статистики, отмечается снижение продаж в первом полугодии 2023 года на -8,7% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года (с 303 375 до 277 052) при прогнозе общего снижения закупок на 10,5% к 2022 году на конец года.
Цифры, относящиеся к последнему кварталу 2023 года, опубликованные Reopla, указывают в общей сложности на 192 177 предполагаемых сделок со средним сокращением на 8% по сравнению с периодом сентябрь-декабрь 2022 года.
Единственный контртренд выявлен в отчете Market Report компании Engel & Völkers, подготовленном в сотрудничестве с Nomisma, и касается рынка недвижимости элитного жилья, спрос на который остается стабильным и не зависит от изменения процентных ставок.
Продажи недвижимости 2023: локальные данные
Для оценки показателей рынка недвижимости по городам наиболее актуальными данными являются данные отчета «Продажи недвижимости в Италии: прогнозы на конец 2023 года», созданного Reopla в сотрудничестве с AgentPricing.
Анализ показывает подтверждение Милана как города, в котором происходит наибольшее количество продаж (10 920), с падением на осеннем рынке на 11%. Наибольшее сокращение было в Болонье (-14%) и Бари (-13%), за ними следуют Рим (-12%) и Флоренция (-9%). В рейтинге провинций с наименьшим количеством ожидаемых на конец года продаж на последних местах находятся:
- Генуя: 2199
- Неаполь: 2051
- Палермо: 1699
- Флоренция: 1298
- Катания: 1014
Тенденции цен на недвижимость
Согласно Глобальному индексу цен на жилье компании Knight Frank, Италия заняла 33-е место с ростом цен на 2% в 2023 году. Вместо этого Глобальный индекс жилых городов сообщает о росте цен на недвижимость в Милане на 3,8% в годовом исчислении и на +0,4% в Турине. Цены на жилье в Риме немного снизились по сравнению с 2022 годом, сократившись на -0,2%.
Позитивную динамику цен на недвижимость в Италии подтверждает и обсерватория Nomisma 2023, согласно которой в краткосрочной перспективе падения не ожидается, несмотря на сокращение продаж. Nomisma оценивает общий рост цен на 1% в 2023 году (по сравнению с +3,1% в 2022 году), обращая при этом внимание на потерю номинальной стоимости из-за инфляции. С поправкой на инфляцию увеличение на 1% означает реальное снижение на -4,8%.
Прогноз рынка недвижимости на ближайшие несколько лет (2024-2030 гг.)
Несмотря на сокращение сделок с недвижимостью, говорить о настоящем кризисе на рынке недвижимости нельзя: спрос остается стабильным и многое будет зависеть от того, как сектор адаптируется к новым возможностям.
Мы пытаемся прояснить будущие перспективы рынка недвижимости при поддержке исследований, проводимых институтами этого сектора.
Прогноз рынка недвижимости 2024
В 2024 году, вероятно, продолжится негативная тенденция 2023 года, при этом продажи, по данным Nomisma, продолжат падать, в общей сложности на 643 тысячи транзакций. Опять же, по данным исследовательского института, цены вырастут незначительно на +0,2%, что соответствует падению на 2,5% с учетом инфляции.
В европейском прогнозе Scenari Immobiliari на 2024 год присутствует определенный оптимизм из-за вероятного снижения процентных ставок. Независимый институт предполагает сокращение продаж на 5,9%, что ниже прогнозируемых на 2023 год 13%.
Менее позитивны прогнозы Банка Италии, который в Экономическом обзоре рынка жилья Италии – 2 квартал 2023 года выдвигает гипотезу об ухудшении показателей рынка недвижимости на двухлетнем горизонте. По данным Bankitalia, цены реализации также должны снизиться в ближайшие два года.
Прогноз рынка недвижимости 2025
Прогнозы Nomisma ограничиваются 2025 годом, годом, в котором компания ожидает признаков роста: в общей сложности будет совершено 669 000 сделок с недвижимостью и рост цен составит 0,5% (-1,4% с учетом инфляции).
Банк Италии в Экономическом бюллетене за октябрь 2023 года объявляет, что в 2025 году, по прогнозам ЕЦБ, произойдет резкое снижение общей инфляции, оцениваемой в 2,1%.
В этом году мы также должны увидеть последствия снижения процентных ставок, ожидаемого не ранее конца второй половины 2024 года, с положительными последствиями и для рынка недвижимости.
Прогноз рынка недвижимости 2026-2030 гг.
Неопределенность периода не позволяет нам делать долгосрочные прогнозы, но мы можем выделить некоторые факторы, которые могут повлиять на рынок недвижимости в ближайшие годы:
Экономический рост
Последние европейские экономические прогнозы Global Ratings за сентябрь 2023 года, опубликованные рейтинговым агентством Standard & Poor's (S&P), указывают на очень слабый экономический рост Италии в краткосрочной перспективе. Будет наблюдаться небольшое восстановление ВВП, которое оценивается в 1,3% начиная с 2025 года и подтвердится в 2026 году по сравнению с 0,7% в 2024 году. Прогнозы о небольшом подъеме экономики в сочетании со снижением инфляции и сокращением процентных ставок, также является хорошим предзнаменованием для сектора недвижимости.
Директива «Зеленые дома»
Еще одним фактором, который следует принять во внимание, является влияние на итальянский рынок недвижимости так называемой директивы «Зеленые дома» (или Директивы EPBD), целью которой является сокращение вредных выбросов на 55% к 2030 году. На основании постановления парламента В Европейском Союзе все дома, за исключением домов, имеющих историческую ценность, должны достичь класса E к 2030 году и класса D к 2033 году, пока не будет достигнуто нулевое воздействие на окружающую среду к 2050 году. Из примерно 13 миллионов жилых зданий, имеющихся в стране (источник Сиапе), 74 % относятся к энергетическим категориям E, F и G.
Сегодня типовой дом под ключ строится исходя из категории D, что соответствует и ожиданиям рынка.
Во время последней встречи в октябре в Европейском парламенте не было достигнуто соглашение, которое ответило бы на сомнения различных стран относительно трудностей и сроков, которые считались маловероятными. Кажется вероятным, что большая свобода будет предоставлена отдельным государствам с обязательством достижения общих для всех членов ЕС вех и целей.
Зимние Олимпийские игры 2026 года
Если долгосрочных прогнозов на национальном уровне пока нет на горизонте, можно предположить некоторые данные по Милану.
Столица Ломбардии фактически продолжит испытывать «эффект Олимпийских игр» в течение нескольких лет. Согласно отчету «Олимпийские игры 2026: Милан и Кортина на подиуме недвижимости» Scenari Immobiliari, зимние игры 2026 года окажут влияние на местный рынок примерно на 19 миллиардов евро в добавленной стоимости. Ожидается, что к 2030 году цены на жилье вырастут на 25%.
Прогноз рынка аренды
Высокая инфляция и сложность получения кредита на покупку дома в ипотеку способствовали росту количества договоров аренды. По оценкам Fimaa, рост, зафиксированный в первой половине 2023 года, можно оценить как +1,4%.
Наилучших результатов достигают университетские города, имеющие промышленные центры, способные привлечь внешнюю рабочую силу, и туристические направления. Контракты аренды для студентов зафиксировали +11%, контракты переходного периода – +5,9%, а типы договоров аренды с согласованной арендной платой также были положительными (+1,4%).
Nomisma также подчеркивает рост арендной платы: +1,7% с января по июль 2024 года с пиками 2% в Кальяри, Катании, Падуе и Турине, до +3,7% в Болонье, со средней доходностью 5,2% брутто в год.
Инвестиции в кирпич и раствор: покупка в аренду
В Италии кирпич всегда считался «тихой гаванью», и, несмотря на сокращение рынка недвижимости, итальянцы не теряют веры в инвестиции в недвижимость.
16-й отчет Nomisma о финансировании жилищного строительства показывает, что около 3,1 миллиона домохозяйств намерены приобрести дом в ближайшие 12 месяцев, из которых 14% предназначены для инвестиционных целей. Последний процент возрастает до 19,6% по данным Tecnocasa Group.
Покупка дома для сдачи его в аренду по-прежнему считается выгодной, но в настоящее время необходимо уделить еще больше внимания некоторым аспектам, чтобы понять, когда оно того действительно стоит, например:
- покупка в качестве инвестиции не рекомендуется, если у вас нет бюджета, который покрывает расходы, не прибегая к ипотеке;
- сосредоточены в привлекательных районах для студентов, рабочих и туристов (таких как Милан, Флоренция, Рим, Венеция и Болонья), где спрос на аренду постоянен, а арендная плата высока;
- лучшими районами являются окраины, с более низкой стоимостью покупки и большей вероятностью найти дома (предпочтительно трехкомнатные квартиры) с большими комнатами, открытыми площадками и гаражами, которые особенно востребованы;
- не забывайте о хороших энергетических характеристиках, которые пользуются все большим спросом;
- рассмотрите возможность предложения аренды меблированного дома, если вы склонны к формуле временной аренды, чтобы увеличить арендную плату до 20%.
|
