 Хотите подарить при жизни здание (дом, квартиру, землю)? Вполне возможно! Желание вознаградить любимого человека, оказать небольшую помощь одному из ваших (внуков) детей или спланировать свою преемственность - все это причины, которые вас мотивируют.
Обязательный нотариальный акт
Для пожертвования здания необходим нотариус. Самостоятельно сделать невозможно: необходимо наличие нотариального акта. Нотариус также посоветует вам решение, которое следует рассмотреть. Лучше узнать об этом заранее, чтобы потом не оплачивать слишком большие расходы по наследству. Нотариус поможет вам увидеть яснее в зависимости от вашей семьи и родового положения.
Право на пожертвование
С финансовой точки зрения с вас будут взиматься регистрационные сборы, применимые к пожертвованиям, также называемые пошлинами на пожертвования (= налоги, подлежащие уплате в пользу региона при пожертвовании, ставки которых варьируются от одного региона к другому). Эти права на пожертвование недвижимости являются прогрессивными и зависят от:
- семейные отношения между дарителем и одаряемым;
- стоимость подаренного имущества;
- региона, в котором проживает донор.
Не следует забывать, что, помимо регистрационных сборов, дарение недвижимости влечет за собой другие расходы: исследование и административные формальности по сделке, а также нотариальный сбор.
Процедура оформление недвижимости в странах ЕС имеет строгие регламентируемые порядки, поэтому очень важно все делать правильно и в срок.
Налоговые преимущества
Дарение здания может предоставить его бенефициару интересные налоговые преимущества:
- Дарение будет рассчитываться на стоимости имущества на день пожертвования, а не в день смерти донора (в отличие от наследования).
- То, что пожертвовано сегодня, больше не будет отображаться в активах недвижимости. Однако в Валлонии эти активы будут учитываться при расчете налога на наследство, если даритель умрет в течение 3 лет после дачи. Это не означает, что данное здание будет облагаться налогом на наследство, но что стоимость этого здания будет добавлена «фиктивно» к стоимости других наследственных активов для расчета ставки налога на наследство, причитающегося со всех активов. Это называется «резерв прогрессивности». В Брюсселе это правило отменено для всех пожертвований зданий, сделанных с 1 января 2016 г.: не имеет значения, что даритель умирает в течение 3 лет, то, что было передано, больше не будет отображаться в активах недвижимости (подаренное имущество не будет фиктивно добавлено к движимому наследию, которое остается для определения применимой ставки налога на наследство).
Пример: у родителей 3 здания и 3 детей. Они отдают здание каждому ребенку и платят право на пожертвование. Родители умирают 15 лет спустя. Дети должны будут заплатить налог на наследство с того, что они унаследовали от своих родителей, но здания больше не являются частью имения (поскольку они были переданы детям). Следствие: дети должны будут платить меньше налога на наследство, поскольку они будут облагаться налогом по более низкой шкале. Однако, если родители проживают в Валлонии и умрут в течение 3 лет после дарения, стоимость подаренного имущества будет приниматься во внимание при расчете различных траншей налога на наследство.
Пожертвование каждые 3 года: в определенных ситуациях может быть интересно пожертвовать здание и подождать 3 года, прежде чем сделать еще одно пожертвование. Это пожертвование в рассрочку. Это позволяет снизить прогрессивность налога.
Пример: мадам ЛЕРОЙ, проживающая в Брюсселе, владеет несколькими объектами недвижимости: студией в Иксель (150 000 евро) и квартирой в Де Панне (137 500 евро). Общая стоимость этих объектов оценивается в 287 500 евро. Она отмечает, что, если она завещает эти активы своему сыну после смерти, ему придется заплатить 34 300 евро налога на наследство, или почти 12% от общей стоимости своих активов! Поэтому она думает подарить сыну всю свою недвижимость, но, поскольку налог на дарение также прогрессивный, чем больше объектов она отдаст, тем выше будет цена.
Ситуация была бы иной, если бы она решила пожертвовать только одно здание. Больше не посещая студию Иксель, которую хотел арендовать ее сын, она решила подарить ее ему. Его сын заплатит 4500 евро в качестве налога на дарение (студия оценивается в 150 000 евро, к нему применима ставка 3% в соответствии с предоставленными взносами) и расходы на нотариальное оформление. Поскольку налоговые сборы были уплачены, больше не будет взиматься налог на наследство со студии после смерти мадам ЛЕРОЙ.
При желании мадам ЛЕРОЙ может передать квартиру Де Панну через 3 года после первого пожертвования. Почему 3 года? Потому что с точки зрения пожертвования недвижимости «счетчики сбрасываются каждые 3 года»: если вы сделаете второе пожертвование менее чем через 3 года после первого пожертвования, суммы этих двух пожертвований будут суммированы, и права на пожертвование будут, рассчитывается на большей основе (две совокупные суммы пожертвований), чем если бы вы распределяли свои пожертвования каждые 3 года.
Распределяя свои пожертвования каждые 3 года, г-жа ЛЕРОЙ сокращает свою налоговую базу на момент своей смерти и снижает прогрессивность пожертвований, поскольку они каждый раз относятся к более низкой сумме, чем если бы она отдавала всю свою недвижимость за один раз.
Обратите внимание, как объяснялось выше, если г-жа ЛЕРОЙ проживает в Валлонии и если она умрет в течение 3 лет после дарения, пожертвованное имущество будет учтено при расчете налога на наследство.
Предупреждение!
С фискальной точки зрения пожертвования, распределенные на три года за три года, могут быть очень интересными, но мы не должны забывать, что тот, кто передает одно из своих владений, безвозвратно лишает его. Мадам Леруа может однажды пожалеть о своем жесте, если ее сын получит долги или если она вступит с ним в конфликт. Если он желает определенных гарантий, ему могут быть предложены другие не менее интересные налоговые варианты, такие как пожертвование в чистую собственность с резервом.
Конечно, эти формулы пожертвования каждые три года также могут применяться в семьях с несколькими детьми.
Кроме того, иногда предпочтительнее отдавать последним (или не отдавать вообще) здание, которое служит жилым помещением для семьи. Фактически, семейное жилье полностью освобождено от налога на наследство (или почти потому, что в Валлонии предусматривается потолок в 160 000 евро) в пользу пережившего супруга/законного сожителя. В этом случае может быть интереснее завещать семейный дом после смерти, чем пожертвовать его.
Нотариус посоветует вам наиболее подходящую и выгодную формулу в вашем случае.
Оценка здания и штрафы
Не стоит недооценивать и переоценивать здания. Если налоговые органы сочтут смету недостаточной, вас ждет следующее.
В контексте пожертвования, если недостаточность достигает или превышает одну восьмую заявленной стоимости, налоговые органы потребуют от вас наложения штрафа, и его сумма будет равна уплаченной пошлине.
Этот штраф может быть уменьшен в следующих размерах:
- Если недостача не превышает 1/4 объявленной стоимости, штраф составит 1/20 от дополнительных пошлин;
- Если недостача превышает 1/4, но не превышает 1/2 объявленной стоимости, штраф составит 1/10 от дополнительных пошлин;
- Если недостаточность превышает 1/2 без превышения всей заявленной стоимости, штраф составит 1/6 от дополнительных пошлин;
- Если недобор превышает заявленную стоимость, штраф составит 1/4 от дополнительных пошлин.
|
