 Приобретение недвижимости за границей – дело непростое, особенно когда процесс покупки в корне отличается от того, что происходит в вашей стране. Вот 10 вещей, которые нужно знать, чтобы стать арендодателем в Дании.
Выпускница юридического факультета Дании и обладающая более чем 20-летним опытом работы в сфере недвижимости и семейного права во Франции, Анна является юристом и также специализируется на праве недвижимости в Копенгагене. Она согласилась описать процесс приобретения недвижимости в Дании.
1- Быстрый и эффективный процесс в сопровождении юриста
Купить недвижимость в Дании быстрее и проще, чем во Франции. Сроки намного короче, а административная нагрузка отсутствует. Например, если во Франции публикация в земельном реестре акта купли-продажи может занять 10 месяцев, то в Дании это произойдет почти мгновенно. В этом процессе ваш адвокат будет вашим лучшим союзником. Его вмешательство чаще всего является обязательным.
2- Датское финансирование
Вы должны избавиться от идеи классического банковского кредита во французском стиле, потому что большую часть времени в Дании 80% суммы покупки финансируется за счет ипотечного кредита, основанного на национальном рынке облигаций (realkreditlån). Максимальная продолжительность — 30 лет с возможностью досрочного погашения без штрафных санкций. Таким образом, вы устанавливаете сумму ваших взносов, и если условия процентной ставки улучшатся или если у вас есть наличные деньги, вы можете взять новый более низкий кредит.
Этот единственный в своем роде метод финансирования обеспечивает стабильность (фиксированная или переменная ставка) и гибкость (пересмотр условий или досрочное погашение без штрафных санкций).
Ипотечная система Дании, основанная на облигациях, является одной из самых эффективных и управляемых в мире. Она предлагает населению стандартизированные кредиты в национальном масштабе, поэтому ни в коем случае не нужно конкурировать с банками на процентных условиях.
Общее правило заключается в том, что можно взять кредит в размере, эквивалентном 4-кратной сумме вашего годового дохода. Ваш банк может дать вам принципиальное согласие до начала вашего исследования.
3- Что насчет личного вклада?
Требуется минимальный взнос в размере 5%, который может доходить до 10 или 15% для иностранцев. Остальная часть (от 5 до 15%) финансируется за счет традиционного банковского кредита (banklån).
4- Подписание договора, а не нотариальный акт
Договор купли-продажи оформляется частным актом, а не в форме нотариального акта. Договор, предоставляемый агентством недвижимости, очень стандартизирован, но дополняется обширной документацией (диагностикой, технической оценкой, историей повреждений и работ, документами, касающимися совместной собственности и т. д.). Ваш юрист позаботится об анализе всех этих документов, которые, конечно же, будут на датском языке. В любом случае убедитесь, что договор купли-продажи заключен при условии согласия вашего юриста и вашего банка.
5- Низкие затраты на приобретение
Во Франции затраты на приобретение составляют около 8% от продажной цены. В Дании на оплату услуг юристов уходит около 10 000 датских крон, публикация акта купли-продажи обойдется вам в 0,6% от цены продажи плюс 1700 датских крон.
Затраты на приобретение гораздо ниже, чем во Франции.
6- Остерегайтесь скрытых дефектов!
Переговоры могут пройти очень быстро (но важно высказать оговорки о возможных скрытых недостатках). Решающее значение имеет качество экспертизы, диагностики и оценки планируемой работы. Ваш адвокат может максимально защитить вас от такого рода разочарования, порекомендовав, например, эксперта или дополнительную экспертизу. Вы должны знать, что в Дании продавец несет ответственность за любые скрытые дефекты в течение 10 лет. Страхование скрытых дефектов настоятельно рекомендуется, особенно для вилл, во избежание бесконечных судебных исков. Он основан на поставленных диагнозах. Это дорого, но покрывает вас в течение 10 (или 20) лет и будет частично финансироваться продавцом.
Полезно знать: если вы покинете Данию до окончания срока действия страховки, вам могут возместить расходы пропорционально времени.
7 - Den offentlige ejendomsværdi: налоговый риск?
В Дании недвижимое имущество облагается налогом на основе его общественной стоимости (den offentlige ejendomsværdi), определяемой муниципалитетами. Есть 2 налога: Ejendomsværdiskat эквивалентен нашему налогу на жилье; Ejendomsskat или grundskyld эквивалентен нашему налогу на имущество. Однако на протяжении многих лет публичная стоимость недвижимости в Дании заморожена и сильно занижена по сравнению с рыночной стоимостью. Проводится реформа, которая может представлять собой налоговый риск в случае пересмотра стоимости вашей собственности в сторону увеличения.
8 - Остерегайтесь права выкупа городом «Хемфальдсплигт»
Некоторая недвижимость подлежит выкупу муниципалитетом. Это означает, что муниципалитет имеет право выкупить недвижимость в установленный срок и по установленной цене. Эти объекты (часто расположенные в столичном регионе) предлагаются по ценам значительно ниже рыночных. Какой бы привлекательной ни казалась предлагаемая цена, возможность обратного выкупа представляет собой реальный риск, который необходимо определить и измерить. Действительно, никто не может точно знать, во что вам обойдется требуемая городом компенсация, когда придет время.
9 - Частная форма собственности: Жилищный кооператив «Андельсболиг»
Покупка в Andelsbolig означает стать владельцем доли в жилищном кооперативе вместе с правом пользования одной из квартир.
Этот исторически социальный и дешевый способ приобретения со временем стал гораздо более коммерческим. Там цены выше и много рисков (плохой менеджмент, контроль над ценами, трудности с перепродажей и т. д.). Если принцип представляет собой реальную экономическую альтернативу классическому приобретению, его следует рассматривать с осторожностью.
10 - Дело иностранцев
Датский рынок недвижимости считается закрытым для иностранцев, если они не являются налоговыми резидентами. В этом случае они могут купить там основное или дополнительное место жительства без условий, кроме 5 лет налогового резидентства в Дании. И в течение первых 5 лет (для граждан ЕС и Швейцарии) при наличии ресурсов (оправдать работу, иметь компанию в Дании или иметь достаточные активы) и собственность должна быть заселена владельцем и не может быть сдана в аренду. Вот почему недвижимость в Дании может показаться не столь привлекательной для иностранных инвесторов, к примеру, сдать квартиру без посредников в Копенгагене практически невозможно из-за спроса и контроля. В пригородах намного проще как арендовать, так и сдать собственное жилье резиденту без посредников.
В случае отъезда имущество не может быть сдано в аренду и должно быть перепродано. Если нет временного отъезда с планом возвращения (на командировку за границу, например).
Полезно знать: в Дании нет налога на прирост капитала для основного места жительства, независимо от продолжительности содержания под стражей.
В заключение, датская система сильно отличается от французской с точки зрения приобретения недвижимости, тем не менее, она привлекательна и возможна для иностранцев. Важно подготовиться: понять аспекты налогообложения и наследования до начала (что в случае развода или смерти, особое положение бинациональных пар, концепция международного супружеского режима, налогообложение имущества, находящегося за границей...) и быть хорошо сопровождаемым юристом.
|
